JUSTO TITULO

FUENTE : https://www.colegio-escribanos.org.ar/biblioteca/cgi-bin/ESCRI/ARTICULOS/47965.pdf

La terminología “justo título” es per se engañosa, por cuanto parecería que, si es justo el título, es porque no hay vicio alguno que obste a la transmisión dominial. Sin embargo, no es así, aclaran Aubry y Rau, luego de dar la definición de justo título adoptada por nuestro legislador, que “la palabra ‘justo’ se refiere exclusivamente a la reunión de las condiciones legales, y no a la legitimidad de la transmisión de la propiedad”.

Por lo tanto, no debe entenderse por “justo” que carece de vicio alguno, de lo contrario equivaldría a un título suficiente, sin que tuviera sentido establecer una diferenciación entre ambos.

De igual manera lo entiende Troplong al decir que se llama “justo” porque es la expresión de uno de los modos reconocidos por la ley para desplazar el dominio de las cosas, y no es justo en el sentido de que transfiere un derecho incontestable, porque la prescripción tiene precisamente por objeto suplir el defecto de derecho y consolidar un título susceptible de ser destruido. Aubry y Rau conceptuaron con claridad una definición jurídica sobre el particular; decían: “Se denomina justo título un título que, considerado en sí, es decir, con abstracción de si emana del verdadero propietario y de una persona capaz de enajenar, es apto para conferir un derecho de dominio”.

Para que sea un justo título es condición sine qua non que esté “revestido de las solemnidades exigidas para su validez”.

Este requisito está en la definición misma de esta figura, es parte de su esencia, sin que haya cabida a otra interpretación.

Ahora bien, ¿cuáles son esas solemnidades exigidas?: 1º Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro…”.

Por tanto, no debe confundirse el justo título, como acto-jurídico causa del derecho real, con la forma instrumental que lo recubre: escritura pública siempre que se trate de inmuebles, siendo un requisito ad solemnitatem, tal cual el principio general

“El título nulo por defecto de forma, no puede servir de base para la prescripción”: “La nulidad del acto por su forma es un obstáculo invencible para que sea un justo título; tal sería la venta de un inmueble por un documento privado”.

Por lo tanto, el justo título requiere para ser tal tanto de las formas extrínsecas como de las intrínsecas; así provenga la nulidad por una u otra razón, en ningún caso es justo título.

 “La nulidad del acto puede proceder de sus formas intrínsecas, por ejemplo, sobre las condiciones esenciales del contrato, o de la forma extrínseca, el escrito que lo comprueba, cuando el escrito está sujeto a ciertas formas solemnes. En el primer caso, el acto no puede ser para el poseedor un justo título. Si al contrario, por un vicio cualquiera el acto no es nulo, sino anulable, puede servir al poseedor.

En el segundo caso, la nulidad del acto por la forma es un obstáculo invencible para que sea un justo título; tal sería la venta de un inmueble por un documento privado”. “Aunque la nulidad del título sea meramente relativa al que adquiere la cosa, no puede prescribir contra terceros ni contra aquellos mismos de quienes emana el título.

 “Si el justo título y la buena fe son dos condiciones distintas, no son, sin embargo, dos condiciones independientes”. No obstante esta estrecha vinculación, bien puede ocurrir que haya justo título y, sin embargo, falte la buena fe, como sucedería en el caso de que el que adquiere conozca la falla del derecho del transmitente. Sin embargo, un justo título en tales condiciones no tendría valor en nuestro derecho por cuanto, al decir de Troplong, es la buena fe la que purifica al título de sus vicios y lo rehabilita a los ojos de la conciencia.

Es la creencia firme e intacta de que se es el propietario, es la convicción de que ningún otro tiene derecho sobre la cosa, de que se es el dueño exclusivo, de que se tiene sobre ella un poder absoluto. O sea, entonces, que el poseedor debe estar totalmente convencido de que es el legítimo propietario del inmueble, para lo cual debe ignorar que quien se lo transmitió no era el propietario, o siéndolo, carecía de capacidad para enajenar. Por tanto, la buena fe exige una creencia plena y entera; la menor duda de parte del adquirente acerca de los derechos de su autor sería excluyente de la buena fe. “la buena fe consiste en creer que aquel de quien se recibe la cosa, es dueño y puede enajenarla”. Agrega que debe ser creencia sin duda alguna, y dice: “Duda es un término medio entre la buena y mala fe”.

El doctor Horacio L. Pelosi señala, en su exposición correspondiente a la sesión académica celebrada el 11 de mayo de 1998, lo siguiente: “1. En primer término, el Código Civil no sigue textualmente a Aubry y Rau, para quienes el justo título era aquel considerado con abstracción de si emana del verdadero propietario y de una persona capaz de enajenar. Nuestro Código utiliza, en lugar de esta expresión ‘verdadero propietario, persona capaz’, la siguiente expresión: ‘sin consideración a la condición de la persona de quien emana’, y concluye que tal vez debió ser expresado en plural, es decir, ‘a las condiciones de la persona de quien emana’”. En este concepto se encuentran cubiertas las transmisiones a non domino tanto como las emanadas de persona incapaz, pero también estima el Dr. Pelosi que se encuentran comprendidas las emanadas de persona no legitimada para realizar el acto. V

La  doctrina es prácticamente unánime en señalar que es justo título el emanado reuniendo la forma de quien no es propietario. Continúa preguntándose el Dr. Horacio Pelosi: ¿no comprende esto, acaso, a aquel que transfiere la propiedad de una cosa alegando tener una representación inexistente o una representación no comprobable o no susceptible de ser demostrada, lo que la tomaría prácticamente igual a la inexistente? Segovia, refiriéndose a la ignorancia de la causa que invalida un acto, pone por ejemplo al que adquiere a una persona que no es dueña creyéndola tal, al que compra a un menor creyéndolo mayor y al que compra creyendo que existe tal o cual autorización necesaria cuando ella no existe.

Este término “autorización necesaria” ¿a qué se refiere?, ¿a una autorización judicial exclusivamente o a toda la documentación que haga viable que el acto sea realizado correctamente por quien alega una representación? ¿No es lo mismo que no exista esa autorización, que no exista una aprobación del directorio o que no exista un poder? Recordamos también el ejemplo de Salvat, que sostenía que no podía considerarse justo título cuando estábamos frente a una escritura nula por falta de transcripción de los documentos habilitantes. A contrario sensu, habiendo desaparecido esa nulidad, estimamos que no hay obstáculo alguno para considerar justo título aquel documento que carece de la documentación habilitante o que es insuficiente o incorrecta. La buena fe, para los casos que nos ocupan, es la creencia sin duda alguna del poseedor de ser el exclusivo señor de la cosa.

Es la convicción de ser titular del derecho real; es creencia de tener un título suficiente cuando sólo se tiene justo título. La buena fe basta que exista en el origen de la posesión. No es obstáculo incluso para usucapir que luego se conozca el vicio del que pueda adolecer el título. El justo título hace presumir la buena fe. Por lo tanto, reseñados estos conceptos y esta doctrina relativos a prescripción corta, estimamos que sí constituye justo título el emanado de una escritura en la que se omitió agregar documentos habilitantes, aunque no puedan encontrarse, como también cuando la documentación no contiene facultades suficientes o carece de la forma legalmente requerida o en la que el director de la sociedad vendedora no estaba legitimado para representarla, y que en ninguno de esos supuestos queda desvirtuada o no pueda alegarse la buena fe para prescribir, salvo por supuesto que se demuestre lo contrario, o sea, que se demuestre la mala fe del adquirente o que éste conocía desde el inicio el defecto existente del que adolecía el título”.

Por su parte, Augusto M. Morello, en una nota con relación al fallo de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, autos: “Johnston, James c/ Ibáñez, Leonor y otros. Reivindicación”, señala: “Pensamos que, para arribar a una solución acorde con las necesidades actuales del tráfico, debemos formular algunas consideraciones de política jurídica en torno al concepto no unívoco ni rígido de la buena fe, cuyas significaciones técnicas ofrecen, por el contrario, diversos matices y gradaciones. Antes, todavía, hemos de poner énfasis en destacar que en esta materia es natural que mientras en el derecho romano se protege preferentemente al que pierde el dominio por la usucapión, en el derecho moderno se ampara prevalentemente al que lo adquiere”. En el comienzo se ha de distinguir el papel o relación convalidante con que guía o actúa la buena fe respecto del requisito del título adquisitivo de la propiedad. Queremos decir que la buena fe subjetiva del adquirente se halla apuntalada por la buena fe objetiva configurada en el “justo título”, en el acto traslativo, o sea, a consecuencia del mecanismo de la adquisición (compraventa de inmueble en escritura pública y consumación material de la posesión por tradición; causa onerosa, la aplicación de la buena fe está ampliada y determinada por la función legitimadora que el ordenamiento le asigna al “justo título”. Es cierto que puede enrostrarse al comprador que al adquirir de un tal transmitente debía saber que el título de su autor no se hallaba al abrigo de toda causa de impugnación, pero este dato del fuero interno no puede revestirse de una rigidez que a la postre sería contraria a la ratio de la prescripción (Augusto Morello). Para reputar al comprador como de buena fe es bastante que éste haya podido creer que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio. El comprador cree en su propio derecho en razón de la legitimación del transmitente y de su poder de disposición. Este tiene “título”, y tal título genera suficientemente la creencia de que es él el propietario. Sin título es imposible la prescripción ordinaria (decenal) y si lo hay, y es justo, el conocimiento de que otro (así el verdadero) propietario llegue a controvertirlo, pretendiendo restarle validez, no es motivo en perjuicio del prescribiente, para privarlo de los efectos de esa buena fe.

Conclusiones: Luego de lo reseñado anteriormente, considero que la titular del dominio del título en consulta ha consolidado el mismo por la prescripción decenal, convirtiéndose por lo tanto dicho título en plenamente eficaz por la prescripción adquisitiva corta, en virtud de que en vez de adquirir de quien no era el verdadero dueño, adquirió de quien no estaba legitimado para hacerlo, y dicho título es en sí un justo título emanado de una escritura de donación en la cual la donante no tenía facultades suficientes para donar y carecía de la forma legalmente requerida para hacerlo, no desvirtuando en mi opinión tal circunstancia la buena fe de la donataria para prescribir.