JUSTO TITULO
FUENTE : https://www.colegio-escribanos.org.ar/biblioteca/cgi-bin/ESCRI/ARTICULOS/47965.pdf
La terminología “justo título” es per se engañosa, por cuanto
parecería que, si es justo el título, es porque no hay vicio alguno que obste a
la transmisión dominial. Sin embargo, no es así, aclaran Aubry y Rau, luego de
dar la definición de justo título adoptada por nuestro legislador, que “la
palabra ‘justo’ se refiere exclusivamente a la reunión de las condiciones
legales, y no a la legitimidad de la transmisión de la propiedad”.
Por lo tanto, no debe entenderse por “justo” que carece de
vicio alguno, de lo contrario equivaldría a un título suficiente, sin que
tuviera sentido establecer una diferenciación entre ambos.
De igual manera lo entiende Troplong al decir que se llama
“justo” porque es la expresión de uno de los modos reconocidos por la ley para
desplazar el dominio de las cosas, y no es justo en el sentido de que
transfiere un derecho incontestable, porque la prescripción tiene precisamente
por objeto suplir el defecto de derecho y consolidar un título susceptible de
ser destruido. Aubry y Rau conceptuaron con claridad una definición jurídica
sobre el particular; decían: “Se denomina justo título un título que,
considerado en sí, es decir, con abstracción de si emana del verdadero
propietario y de una persona capaz de enajenar, es apto para conferir un
derecho de dominio”.
Para que sea un justo título es condición sine qua non que
esté “revestido de las solemnidades exigidas para su validez”.
Este requisito está en la definición misma de esta figura, es
parte de su esencia, sin que haya cabida a otra interpretación.
Ahora bien, ¿cuáles son esas solemnidades exigidas?: 1º Los
contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en
propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o
traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro…”.
Por tanto, no debe confundirse el justo título, como
acto-jurídico causa del derecho real, con la forma instrumental que lo recubre:
escritura pública siempre que se trate de inmuebles, siendo un requisito ad
solemnitatem, tal cual el principio general
“El título nulo por defecto de forma, no puede servir de base
para la prescripción”: “La nulidad del acto por su forma es un obstáculo
invencible para que sea un justo título; tal sería la venta de un inmueble por
un documento privado”.
Por lo tanto, el justo título requiere para ser tal tanto de
las formas extrínsecas como de las intrínsecas; así provenga la nulidad por una
u otra razón, en ningún caso es justo título.
“La nulidad del acto
puede proceder de sus formas intrínsecas, por ejemplo, sobre las condiciones
esenciales del contrato, o de la forma extrínseca, el escrito que lo comprueba,
cuando el escrito está sujeto a ciertas formas solemnes. En el primer caso, el
acto no puede ser para el poseedor un justo título. Si al contrario, por un
vicio cualquiera el acto no es nulo, sino anulable, puede servir al poseedor.
En el segundo caso, la nulidad del acto por la forma es un
obstáculo invencible para que sea un justo título; tal sería la venta de un
inmueble por un documento privado”. “Aunque la nulidad del título sea meramente
relativa al que adquiere la cosa, no puede prescribir contra terceros ni contra
aquellos mismos de quienes emana el título.
“Si el justo título y
la buena fe son dos condiciones distintas, no son, sin embargo, dos condiciones
independientes”. No obstante esta estrecha vinculación, bien puede ocurrir que
haya justo título y, sin embargo, falte la buena fe, como sucedería en el caso
de que el que adquiere conozca la falla del derecho del transmitente. Sin
embargo, un justo título en tales condiciones no tendría valor en nuestro
derecho por cuanto, al decir de Troplong, es la buena fe la que purifica al
título de sus vicios y lo rehabilita a los ojos de la conciencia.
Es la creencia firme e intacta de que se es el propietario,
es la convicción de que ningún otro tiene derecho sobre la cosa, de que se es
el dueño exclusivo, de que se tiene sobre ella un poder absoluto. O sea,
entonces, que el poseedor debe estar totalmente convencido de que es el
legítimo propietario del inmueble, para lo cual debe ignorar que quien se lo
transmitió no era el propietario, o siéndolo, carecía de capacidad para
enajenar. Por tanto, la buena fe exige una creencia plena y entera; la menor
duda de parte del adquirente acerca de los derechos de su autor sería
excluyente de la buena fe. “la buena fe consiste en creer que aquel de quien se
recibe la cosa, es dueño y puede enajenarla”. Agrega que debe ser creencia sin
duda alguna, y dice: “Duda es un término medio entre la buena y mala fe”.
El doctor Horacio L. Pelosi señala, en su exposición
correspondiente a la sesión académica celebrada el 11 de mayo de 1998, lo
siguiente: “1. En primer término, el Código Civil no sigue textualmente a Aubry
y Rau, para quienes el justo título era aquel considerado con abstracción de si
emana del verdadero propietario y de una persona capaz de enajenar. Nuestro
Código utiliza, en lugar de esta expresión ‘verdadero propietario, persona
capaz’, la siguiente expresión: ‘sin consideración a la condición de la persona
de quien emana’, y concluye que tal vez debió ser expresado en plural, es
decir, ‘a las condiciones de la persona de quien emana’”. En este concepto se
encuentran cubiertas las transmisiones a non domino tanto como las emanadas de
persona incapaz, pero también estima el Dr. Pelosi que se encuentran
comprendidas las emanadas de persona no legitimada para realizar el acto. V
La doctrina es
prácticamente unánime en señalar que es justo título el emanado reuniendo la
forma de quien no es propietario. Continúa preguntándose el Dr. Horacio Pelosi:
¿no comprende esto, acaso, a aquel que transfiere la propiedad de una cosa
alegando tener una representación inexistente o una representación no
comprobable o no susceptible de ser demostrada, lo que la tomaría prácticamente
igual a la inexistente? Segovia, refiriéndose a la ignorancia de la causa que
invalida un acto, pone por ejemplo al que adquiere a una persona que no es
dueña creyéndola tal, al que compra a un menor creyéndolo mayor y al que compra
creyendo que existe tal o cual autorización necesaria cuando ella no existe.
Este término “autorización necesaria” ¿a qué se refiere?, ¿a
una autorización judicial exclusivamente o a toda la documentación que haga
viable que el acto sea realizado correctamente por quien alega una
representación? ¿No es lo mismo que no exista esa autorización, que no exista
una aprobación del directorio o que no exista un poder? Recordamos también el
ejemplo de Salvat, que sostenía que no podía considerarse justo título cuando
estábamos frente a una escritura nula por falta de transcripción de los
documentos habilitantes. A contrario sensu, habiendo desaparecido esa nulidad,
estimamos que no hay obstáculo alguno para considerar justo título aquel
documento que carece de la documentación habilitante o que es insuficiente o
incorrecta. La buena fe, para los casos que nos ocupan, es la creencia sin duda
alguna del poseedor de ser el exclusivo señor de la cosa.
Es la convicción de ser titular del derecho real; es creencia
de tener un título suficiente cuando sólo se tiene justo título. La buena fe
basta que exista en el origen de la posesión. No es obstáculo incluso para
usucapir que luego se conozca el vicio del que pueda adolecer el título. El
justo título hace presumir la buena fe. Por lo tanto, reseñados estos conceptos
y esta doctrina relativos a prescripción corta, estimamos que sí constituye
justo título el emanado de una escritura en la que se omitió agregar documentos
habilitantes, aunque no puedan encontrarse, como también cuando la
documentación no contiene facultades suficientes o carece de la forma
legalmente requerida o en la que el director de la sociedad vendedora no estaba
legitimado para representarla, y que en ninguno de esos supuestos queda
desvirtuada o no pueda alegarse la buena fe para prescribir, salvo por supuesto
que se demuestre lo contrario, o sea, que se demuestre la mala fe del
adquirente o que éste conocía desde el inicio el defecto existente del que
adolecía el título”.
Por su parte, Augusto M. Morello, en una nota con relación al
fallo de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, autos: “Johnston,
James c/ Ibáñez, Leonor y otros. Reivindicación”, señala: “Pensamos que, para
arribar a una solución acorde con las necesidades actuales del tráfico, debemos
formular algunas consideraciones de política jurídica en torno al concepto no
unívoco ni rígido de la buena fe, cuyas significaciones técnicas ofrecen, por
el contrario, diversos matices y gradaciones. Antes, todavía, hemos de poner
énfasis en destacar que en esta materia es natural que mientras en el derecho
romano se protege preferentemente al que pierde el dominio por la usucapión, en
el derecho moderno se ampara prevalentemente al que lo adquiere”. En el
comienzo se ha de distinguir el papel o relación convalidante con que guía o
actúa la buena fe respecto del requisito del título adquisitivo de la
propiedad. Queremos decir que la buena fe subjetiva del adquirente se halla
apuntalada por la buena fe objetiva configurada en el “justo título”, en el
acto traslativo, o sea, a consecuencia del mecanismo de la adquisición
(compraventa de inmueble en escritura pública y consumación material de la
posesión por tradición; causa onerosa, la aplicación de la buena fe está ampliada
y determinada por la función legitimadora que el ordenamiento le asigna al
“justo título”. Es cierto que puede enrostrarse al comprador que al adquirir de
un tal transmitente debía saber que el título de su autor no se hallaba al
abrigo de toda causa de impugnación, pero este dato del fuero interno no puede
revestirse de una rigidez que a la postre sería contraria a la ratio de la
prescripción (Augusto Morello). Para reputar al comprador como de buena fe es
bastante que éste haya podido creer que la persona de quien recibió la cosa era
dueño de ella y podía transmitir su dominio. El comprador cree en su propio
derecho en razón de la legitimación del transmitente y de su poder de
disposición. Este tiene “título”, y tal título genera suficientemente la
creencia de que es él el propietario. Sin título es imposible la prescripción
ordinaria (decenal) y si lo hay, y es justo, el conocimiento de que otro (así
el verdadero) propietario llegue a controvertirlo, pretendiendo restarle validez,
no es motivo en perjuicio del prescribiente, para privarlo de los efectos de
esa buena fe.
Conclusiones: Luego de lo reseñado anteriormente, considero
que la titular del dominio del título en consulta ha consolidado el mismo por
la prescripción decenal, convirtiéndose por lo tanto dicho título en plenamente
eficaz por la prescripción adquisitiva corta, en virtud de que en vez de
adquirir de quien no era el verdadero dueño, adquirió de quien no estaba
legitimado para hacerlo, y dicho título es en sí un justo título emanado de una
escritura de donación en la cual la donante no tenía facultades suficientes
para donar y carecía de la forma legalmente requerida para hacerlo, no
desvirtuando en mi opinión tal circunstancia la buena fe de la donataria para prescribir.
